文章来源：真叫卢俊
城市发展已经从之前单点城市的小规划，发展到如今的城市群之间的大规划了，这样的热浪和趋势我想大家应该都能感受到。
而今年最热的其实都是粤港澳了，大家对他的未来能到什么样程度都有一定程度的好奇
当然，这里面的解读有很多，但是毫无疑问还是用脚投一下最有诚意
真有好房团队派出了先发小部队，城市一个个替大家走过去，第一站我们选择的，也同样是整个湾区规划下如今最热的一个城市：珠 海
连续几天调研的工作量真的还挺大的，里里外外都跑了一遍
01
先大概了解下珠海在一群城市中的位置吧
如果从均价看，珠海的房价在粤港澳的一众城市中并不算特别便宜，2018年的一手房整体均价在2.2万，仅次于深圳和广州
这是我们对珠海房价的一个大概印象
很多人可能会有一个疑惑，就是珠海的整体经济在大湾区排名也不靠前，2018年的GDP规模仅2900亿，在大湾区中属于最后一个梯队，与江门差不多齐平
然后从人口层面看的话大概只有190万的常住人口，也不属于特别多，但为什么房价这么多年一直很坚挺，仅次于深圳和广州
这个问题我们从两个维度来看
如果从城市GDP来看的话，珠海确实不算强的，但如果我们来看人均GDP来看的话，这个结果可能会给你相关的答案
在整个粤港澳大湾区，珠海的人均GDP为16.17万元，仅次于港澳和深圳，逼近广州的16.43万元
GDP体现的是这个城市的富裕程度，人均GDP体现的则是这个城市里民富的程度
换句话说，虽然珠海城市经济总量一般，但如果平摊到个人身上，个人创造财富的能力还是非常强的
另外如果看城市对新增人口吸附能力的话，也能看出珠海独特的吸引力气质
我们先来看第一组数据，2018年深圳的常住人口为1252万，广州为1490万，珠海为189万，从体量看，不属于一个维度的较量
再来看第二组数据，2018年深圳的新增人口为49.8万，广州的新增人口为40.6万，珠海的新增人口为12.5万
如果单独看这两组数据，你会发现珠海跟广深是没有任何可比性的，毕竟整体的体量悬殊实在太大，但如果把这两组数据结合起来看一下新增人口和常住人口的比例
珠海竟然高达为6.7%，深圳为3.97%，广州为2.7%
从这个角度看的的话，珠海对新增人口的吸附能力甚至是高于深圳和广州的
02
这次我们主要实地走访的是珠海的四个板块：香洲区、斗门区、金湾区和横琴新区，每个版块大概走访了4-5个盘
要聊珠海，第一个要聊的一定是横琴
如果说珠海是港澳广深四个中心之外接受政策大礼包最多的城市，那么横琴则当仁不让的接受了这个政策大礼包的八成
横琴与澳门一桥相通，相距不足200米，距香港41海里，也是港珠澳大桥建成后国内唯一直接与港澳陆桥相通的国家新区
横琴由于离澳门和香港实在太近了，凭借着距离优越性和港珠澳大桥的开通，横琴正在承接着越来越多的购买力外溢
横琴版块的位置有多好呢，大家可以来感受下
珠海一手住宅均价为21184元/㎡，澳门平均楼价$106819/㎡，香港平均楼价为$13561/平方英尺，即便算上货币汇率，澳门、香港与珠海之间两地房价至少存在5-9倍的差价
注：2018年珠海、香港、澳门均价对比
作为唯一一个与港澳海陆相连的城市，珠海目前的房价，对于他们而言，可能便宜的有点不可思议
我们在调研的时候，发现横琴很多楼盘都聚集着大量的来自港澳的置业客户，组成了一个个看房团，在珠海大量的置业，这种购买力其实是相当惊人的
注：偶遇香港购房团
这种购买力上的降维打击，也帮助横琴进行大量的去化
国家对于横琴的重视，从3000多亿的投入可见一斑，横琴也是目前国内政策最好、受重视程度最高的自贸区，被人称为“特区中的特区”
珠海所有的想法与准备，其实都落在了横琴
比如澳门的单牌车已经可以自由进入横琴，企业如果在横琴注册，所得税由之前的25%下调至15%，更夸张的是，如果户口在横琴，考澳门大学时可直接加30分
当然，横琴更是直接配备了珠海最好的医疗和教育资源，与此相对应的就是横琴的均价站在了全版块的最高点
横琴整个产业主要以金融为核心，也就意味着横琴岛的高收入人群是占了比较大的一个比例的，就跟深圳湾一样，以后就是典型的富人区
但从住宅的供应量看，横琴大概只有20%的土地规划了居住用地，因此版块内住宅供应明显不足，导致的最终结果就是横琴的均价为3.9万/㎡ ，远高于其他版块
比如我们在横琴调研的中冶盛世国际，属于金融岛最核心的门户位置
项目旁就是过关去的澳门口岸，1公里位置就是澳门大学横琴校区
目前在售有三种产品，70年的公寓，40-70平，均价在4.3万左右，由于地理位置核心，卖的还不错，只剩10套左右，另外还有40年的LOFT和写字楼在售，总价200万起
横琴虽然有20%的土地是居住用地属性，但纯住宅小区的面积占比仅8%，大部分住宅的供给形式是写字楼+住宅混搭的建设在一起，当然，深圳的前海包括上海的陆家嘴这种形式的住宅也是比较多见的
如果单看下横琴金融岛2年以后规划所能达到的摸样，你会有另一种震撼
注：横琴金融岛规划
在这里，我仿佛看到的是下一个陆家嘴的诞生
03
聊完了横琴，接下来聊一下香洲，重点聊北部的唐家湾
南香洲因为整体开发的比较早，属于珠海的老城区，配套成熟，因此房价也比较贵，大部分新房在3万左右，相比于其他版块，南香洲在后期缺乏相关的重大规划，因此整体涨幅大概率会弱于其他珠海的其他版块
原本珠海主城区和唐家湾之间是被一条凤凰山脉阻隔，现在凤凰山脉被打通了，相当于是直接扩大了主城区的范围
对于唐家湾区域来说，通过桥梁可以连接深圳，通过城轨（在建）连接广州和横琴，通过快线可以连接珠海主城区，因此战略高度还是挺不错的
因此，在北香洲，大量的楼盘的卖点都是主打的高新区，比如南方软件园，魅族，金山软件，罗西尼，读书郎，汇金科技等都在此设立了研发机构
相对于老香洲3.3万的均价，以唐家湾为代表的新香洲的均价仅2.8万左右，10-15分钟的车程，换来的是5000元左右的价差
但唐家湾给我的总体感觉就是到处都在进行地产开发，各类新开的楼盘比较多，但人比较少，生活配套不完善，整个板块的整体起势估计至少还需3年以上时间
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目前起势最快的其实是金湾
金湾版块离横琴和香洲都比较近一点，金湾开发力度最大的是金湾航空新城，在整个大湾区的发展中的城市战略位置也是挺重要的
金湾是先规划后建设的，因为提前就把接下来要发展的路想的很明白了，所以整体版块建设的速度非常的快
因此金湾去年的涨幅也是比较大，金湾航空新城的新盘价格在2.5万-2.8万之间，版块内楼盘的整体去化率达到了36%，是四个区里面楼盘去化率最高的版块
金湾给我的整体感觉是整个产城融合做的比较好的，航空业、医药产业、新能源的布局都比较好，因此整体的人流也是比较大的
也正是如此，所以虽然是工作日，但在金湾版块的楼盘内看房的人还是挺多的，基本上每个楼盘都有差不多5-6组客户在洽谈
金湾的楼盘还有一点让人印象深刻，就是整体的品质感特别好，不管是设计还是绿化，都是下了比较大的心思的
比如我们在金湾的调研楼盘之一，星河传奇，不仅有室外游泳池并且小区绿化还做了整体的抬高，很有层次感
最夸张的是项目整个户型设计的也特别好，106㎡的面积竟然可以做到4开间朝南，其中包含了3个卧室，双阳台设计，而且整体的尺度感特别好，也不会觉得特别的局促
项目离航空新城非常近，大概4公里的路程，航空新城均价是2.5万，而项目均价在1.7万左右（精装），价差较大，周边的土地都处于规划建设期，有较大的投资价值
对于金湾而言，未来的机会主要存在于两个方面：一是航空新城的产业正在快速的崛起，引流效果明显；二是正在建设中的金海大桥、洪鹤大桥可以大大缩短金湾与横琴、香洲的距离
从某种程度上看，这种交通时间的极大缩短将会大大的带动相邻版块的资源流动，包括人口，包括房价
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当然，如果说珠海的价格洼地，那一定非斗门莫属
斗门2018年的均价在1.5万左右，不管是供应量还是成交量，都是珠海最大的区
斗门与金湾一样，最大的利好在于目前正在新建的香海大桥、洪鹤大桥，通车后，也将大大缩短斗门到老城区的通勤时间
目前斗门到主城区的通勤时间差不多时间在1小时左右，但经常会堵车，因此，我们去调研的几个盘计划都把通勤条件的改善作为一个卖点进行包装
我们调研了斗门区域的热销盘之一，海伦堡湖心里，这个项目是2018年7月开的盘
前期精装均价在1.7万/平，因备案价过高，走量一般，后期毛坯报价在1.3万/平，10月去化率开始好转，一个月可卖出大概200-300套，目前仅余少量房源在售
通过与案场销售的沟通，得知项目热销的原因主要有以下几点
1、限购政策放开，大批投资客涌入，客群主要来自江西、黑龙江、浙江等区域，外地投资客占比70%；
2、分销渠道拓展，依靠Q房网这样的机构大力的引流；
3、项目区位还不错，地处斗门、金湾交界处，其所处湖心路片区售价毛坯在1.7-1.8万/平方米
我们调研的斗门版块另一个热销盘是时代倾城项目，四期在2017年就开盘了，卖了整整2年，都还没有卖完，截止到18年年底还有很多货源
但在今年短短的1-4月，项目整体的销量相当于2018年的总和，目前已基本售罄，市场火热程度可见一斑
虽然斗门价格比较低，但在斗门投资有两点是需要注意的
斗门与金湾在去年年底就放开了限售，因此外来投资客比较多，从实际调研数据看，差不多占了有七成
这么大体量投资客的存在，意味着后期等你抛售时，与你一起竞争的卖家会比较多，你的持有周期会非常长，除非你的售价是低于市场均价的，不然很可能根本就卖不出去，就是典型的有价无市
其次是目前斗门的整体供应量是比较大的，2019年上半年预测新增供应量将达到43.9万方，是全珠海供应量最高的，后期的去化压力会比较大
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珠海也是有魄力的城市
在前期，珠海一直执行着较为严格的限购政策，本市户籍3套，非本市户籍需缴纳5年社保或是个税，限购1套
作为唯一一个敢于把限购政策提高到与一线媲美的城市，珠海真的是挺有勇气的
但是在2018年底，为了给楼市注入一点信心，限购政策在执行层面开始“松动”，如在斗门、金湾只需开无房证明即可购房，当然，以上种种，政府并未对外宣传，公开文件上依然是要求5年的社保政策
资本是灵敏的，在这两个区域，整个一季度成交是疯狂的，特别是斗门区域，由于单价较低，外来投资客集中扫货，整个2019年一季度，成交了3929套，占据了珠海市场近75%的成交额
珠海由于整体区域并不大，因此存在很明显的价格传导机制，就是横琴先涨，传导到香洲，然后再到金湾，金湾涨了斗门再涨
房价也由此呈明显的阶梯状分布，房价在版块轮动间进行不断的传递，能级由高到低
随着粤港澳大湾区规划的步步推进，珠海的城市面貌变化，也正在以飞快的速度迭代更新
珠海的房价，在后期也必将随着这一轮尘土一起“飞扬”
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珠海人均收入高，住宅规划用地小，政府卖地比较节制，地理区位优越，这几大因素导致珠海整个房价将一直维持在比较稳定的价位
其实细细梳理起来，珠海真的是一个足够幸运的城市，湾区势能正在被慢慢的拉平，意味着珠海这个城市将在政策的裹挟中不断向前推进
毕竟，当前城市的发展所需要的种种势能累积，我们在珠海都能感受到，现在不是珠海想不想往前走，而是顶层的国家意志势不可挡的推动着珠海去达到一个又一个的高度
我们经常说要分享时代的红利，买城市的房子相当于买了这座城市的股票
从这个角度看，珠海这支股票，或许已经到了最佳的入手时刻